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大唐地產連續三年凈負債率超400%     三地貢獻超九成銷售額

2019-12-09 07:04:30 來源:長江商報

    長江商報記者 張璐

    繼三巽集團、港龍地產后,在2019年樹立“3年1000億+,進入全國房企50強的戰略目標”的大唐地產也加入到赴港IPO的隊伍中。

    日前,福信集團旗下地產業務平臺大唐集團控股有限公司(下稱“大唐地產”)向港交所遞交招股書。長江商報記者注意到,大唐地產項目相對集中,招股書顯示,截至今年9月,南寧的土地儲備在公司土地儲備總量中占比達35.3%。分城市看,大唐地產在南寧、天津、福建漳州三個城市布局較密集。

    除此之外,大唐地產也陸續進入到京津冀、長江中游、重慶、西安等市場。規模的擴張,也導致了公司負債總額從2016年的186.69億元飆升至2019年6月的312.86億元。在過去的2016年-2018年,大唐地產凈負債比率分別為1085.3%、1087.9%、408.8%,截至今年6月底,該房企凈負債率達到185.6%,遠高于第三方機構給出的80%的房地產行業整體負債率水平。

    此外,截至2019年6月30日,大唐地產未償還借款為75.98億元,其中一年內需償還17.3億元,一至兩年需償還31.7億元,而公司賬上的現金及現金等價物僅為19.42億元,在債務覆蓋上略顯緊張。

    12月6日,對于公司目前的大量債務壓力以及項目過于集中的問題,長江商報記者向大唐地產發送采訪函,但是截至發稿前,對方未予回復。

    去年銷售額340億

    中小房企赴港上市的隊伍再添一員。

    近日,大唐集地產向港交所遞交招股書,擬在香港主板上市,擬募資保障旗下地產項目運行,以及償還兩筆即將到期的銀行借款等。

    實際上,長江商報記者注意到,這家總部位于廈門的閩系房企10年前便計劃上市,然而企業隨后遭遇的艱難境況使得上市計劃擱淺。

    2017年,大唐地產銷售過百億,開發規模位居全國行業排行第105名。2018年是大唐地產的跨越之年,大唐以340億的銷售額位列全國房企77名,進擊全國房企百強。

    公開資料顯示,大唐地產的主要收入來自物業開發及銷售,母公司是福信集團。營收方面,據招股書顯示,2016年-2019年上半年(以下簡稱報告期內),大唐地產的營業收入分別為20.76億元、40.19億元、54.96億元及25.26億元;相應的凈利潤分別為1.29億元、4.13億元、5.88億元及3.69億元;同期,公司毛利率分別為18.4%、24.0%、27.8%、15.9%及37.5%。

    目前,大唐地產的業務范圍主要布局海西、北部灣、京津冀及長江中游4大經濟區。據諸葛找房數據研究中心提供的數據顯示,2016-2018年間,大唐地產流量銷售金額從86.1億元躍居308.6億元。

    廣西成業績主力

    長江商報記者注意到,大唐地產的項目相對集中。

    招股書顯示,這快速增加的銷售額主要來自于福建漳州、廣西南寧、天津三地項目的貢獻。2016-2018年間,上述三座城市的貢獻在總銷售物業收益中占比分別達到76%、98.9%、98.8%。

    此外,截至今年9月底,廣西單個省份的土地儲備在公司土地儲備總量中的占比達35.3%。可以說,廣西南寧正成為大唐地產的發展核心,此前在2018年,公司僅在南寧市銷售可達到100.36億元,占比公司當年總銷售金額的三分之一。

    截至2019年9月30日,公司在廣西南寧市擁有20個項目(含聯營、合營),土地儲備309.68萬平方米,占公司土儲總量39.76%。克爾瑞數據顯示,今年上半年,大唐地產南寧城市公司實現71.34億元流量金額、62.36萬平方米的流量銷售面積,位列南寧房企流量榜首位。

    業內人士分析,大唐地產把大量項目壓在少數幾個城市,有可能會造成較大的去化壓力,導致企業資金壓力上升,負債增加,其抗風險能力將在局部市場調整的情況下面臨考驗。

    對于為何選擇將中西部作為主要增長區域,財經評論員嚴躍進在接受長江商報記者采訪時說道,“對于中小房企來說,上市或許可以打通融資渠道,改善財務結構,這也是大唐地產為何沖擊上市的原因,此外,對于南寧還有北部灣這些地方的地價不算高,城市友好度還不錯,成長性很快,可以快速拿地、快速開工、快速銷售,城鎮化的增長處于比較高速階段。”

    大唐地產總裁郝勝春曾于2018年公開表示,未來三年將沖擊500億元銷售目標。到了今年,目標再次升級為“三年沖千億,進入全國房企50強”。至于整體的規模增長,目標則是三年內每年50%左右的復合增長率。

    根據觀點指數發布的2019年1-11月中國房地產企業銷售金額TOP100榜單,2019年1-11月,大唐地產的銷售金額為316.7億元,排名第78位。

    在各地調控力度不減的背景下,嚴躍進表示:“由于房地產市場周期在調整,各地又出臺限價政策,大唐地產如果按照目前銷售節奏,想要在短短三年飛躍至千億,恐怕有不小難度,這對公司的土地儲備、運營模式、現金流和人才等都是極大的挑戰,此外,一些房企負債壓力過高,容易被監管層監管,尤其是在防范化解金融風險的這兩年,對于負債數據監管更為嚴厲。”

    千億目標被指難實現

    事實上,在經歷高速擴張后,與其他中小型房企一樣,大唐地產同樣難逃高負債的窠臼。招股書顯示,2016-2018年末及2019年6月底,大唐地產的負債總額分別為186.69億元、257.79億元、297.51億元和312.86億元。

    同時,在報告期內,大唐地產凈負債比率連續三年超過400%,分別為1085.3%、1087.9%、408.8%。截至今年6月底,該房企凈負債率達到185.6%,遠高于第三方機構給出的80%的房地產行業整體負債率水平。

    截至2019年6月末,大唐地產的借款總額達到75.98億元,一年內應償還的借款約為17.3億元,一至兩年內應需償還的借款約為31.69億元;同期,大唐地產的現金及現金等價物約為19.42億元。可見,公司在債務覆蓋上略顯緊張。

    記者注意到,大唐地產也在招股說明書中也表示,公司目前有大量債務,并可能在未來產生額外債務,這可能對公司財務狀況及經營業績造成重大不利影響。

    因此,大唐地產在披露募資用途時,明確提到了用于償還部分計息銀行借款,其中一筆按固定年利率9%計息及于2022年6月到期,還有一筆銀行借款按固定年利率8.5025%計息及于2021年8月到期。

    值得一提的是,招股書顯示,2016-2018年,大唐地產經營活動產生的現金流凈額分別為-13.17億元、-12.41億元、20.53億元,今年上半年,大唐地產經營活動產生的現金流凈額為29.5億元。

    對于現金流由負轉正,大唐地產在招股書中表示,現金流的增加主要由于公司合約負債增加了31.78億元,而合約負債的增加主要是公司收取客戶的預售墊款增加所致。

    目前,千億銷售目標壓頂的大唐地產,近期在積極補充土儲。今年11月5日,福建漳州出讓3宗地塊,大唐地產6.07億元競得兩宗,其中一宗是大唐地產和恒盛聯合拍下;10月11日,大唐地產以總價約2億元拿下廣西南寧一商住地塊。

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責編:ZB

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