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海倫堡加速擴張凈資產負債率三連升   下沉三四線城市千億土儲資金回籠承壓

2019-12-09 07:27:19 來源:長江商報

    長江商報記者 江楚雅

    曾被冠以“最牛散戶”的黃熾恒,正帶領海倫堡沖刺IPO。

    然而,長江商報記者發現,黃熾恒在股市的縱橫未能延續到地產圈。11月27日,據香港聯交所消息,今年5月2日曾更新過一次上市申請的海倫堡,如今其上市文件再次呈現“失效”狀態。從港交所披露信息看,海倫堡赴港上市仍無新進展,年內想上市已無可能。

    規模上看,作為老牌房企的海倫堡成立近20年僅徘徊在百億,為加速擴規模,2016年提出“三年破千億” 的目標。

    據招股書披露,2016年-2018年,海倫堡合約銷售額分別為156.53億元、248.88億元和359.72億元。年實現營收142.27億元、143.56億元和175.18億元,毛利率分別為18.5%、23%及26.4%;凈資產負債率為69.4%、83.4%及133.7%,2018年負債是2016年近2倍。

    此外,地產業務普遍集中在三四線城市的海倫堡,去年8月底土儲面積占比達到40.8%,土儲貨值超過千億。易居研究院研究總監嚴躍進對長江商報記者表示,海倫堡錯過上一輪的樓市紅利,如今下沉三四線城市,隨著政策趨緊及融資渠道收窄,千億土儲資金回籠必然要承受巨大的壓力。

    針對上市及相關問題,長江商報記者發送采訪函至海倫堡方面,但是截至發稿,仍未收到回復。

    兩次申請上市“失效”

    海倫堡1998年創立于廣州,其前身為廣東中頤投資集團有限公司,業務涉及住宅地產、商業地產及運營、物業管理和文化創意產業商業四大板塊。

    作為廣州老牌房企,海倫堡至今20年,業務規模還在百億規模徘徊。2014年樓市量價齊升,房企紛紛高杠桿、高周轉大干快上,海倫堡卻選擇了一條求穩路線——放棄高端路線,產品定位下沉,轉向二三四線城市低價拿地,審慎擴張。

    由于項目布局比較冷僻,后期銷售比較困難,制約了海倫堡的擴張步伐。2015年,海倫堡營收僅98.02億元,尚未突破百億關口。

    2016年,海倫堡啟動戰略升級,確定了三年沖刺千億的業績目標,希望通過產融結合、多輪并進的方式,快速擴張規模。當年,海倫堡銷售金額達到185.7億;2017年達到351.1億元,連續兩年大幅增長。

    2018年10月22日,海倫堡第一次正式遞交上市申請,以“失效”敗北。近日,據香港聯交所消息,海倫堡于今年5月2日重新上交的上市申請文件呈現“失效”狀態。這已經是海倫堡上市申請第二次“失效”。

    對于兩次申請上市“失效”,海倫堡回應稱“根據香港聯交所規定,申請資料在遞交6個月后,失效是正常情況,另外也和聯交所、證監會運營效率放低也有關系,重新遞交一下就可以了”。至于什么時候會再次重新提交上市申請文件,海倫堡表示“公司內部有自己的節奏,還是以公告口徑為準”。

    從港交所披露的信息看,海倫堡赴港上市之路仍無新進展,年內想上市已無可能。

    加速擴張負債攀升資金回籠承壓

    海倫堡2016年提出“三年千億”,從過往三年來看,海倫堡業務實現大幅增長,主要利潤來源就是物業銷售及商業物業租金。2016年至2018年,海倫堡物業銷售取得的收入分別為141.23億元、142.20億元及173.70億元,占總收益比例分別為99.3%、99.1%及99.2%;商業物業租金方面分別為1.05億元、1.35億元及1.47億元。

    招股書數據顯示,2016年至2018年,海倫堡總收益分別為142億元、143億元、175億元,復合年增長率為11.0%。不過,海倫堡連續三年毛利率下降,同期毛利率分別為18.5%、23.0%及26.4%;純利率分別為20.4%、13.8%及12.9%。

    克而瑞銷售排行榜顯示,2019年前10個月,海倫堡全口徑銷售金額約454.3億元,這不僅距離其2016年時提出的“三年千億”目標尚遠,其后的2016年-2018年,海倫堡合約銷售額分別為156.53億元、248.88億元和359.72億元。值得一提的是,海倫堡2018年定下的銷售目標是500億元,也就是說,公司2018年銷售目標完成率僅為72%。

    嚴躍進也認為:“2018年海倫堡銷售表現一般,規模非常小,僅從這個角度來看,2019年想破千億非常困難”。

    此外,地產業務線普遍集中在三四線城市的海倫堡,去年8月底土儲面積占比達到40.8%,土儲貨值超過千億,但在當前樓市低迷,無疑要承受巨大的資金鏈壓力。

    據悉,海倫堡資產負債率由2016年72.12%上升至2018年78.65%,凈資產負債率也逐年升高,從2016年的69.4%增長至2017年的83.4%到2018年達133.7%,兩項指標均超過了行業中位數。未償還借款總額也在逐年增加,2016-2018年三年間,分別為128.74億元、205.04億元及283.07億元,截至2019年2月28日進一步增至303.59億元。

    為了緩解資金緊張,海倫堡不斷加快了融資步伐,2018年12月發行10億元私募公司債券,年利率為7.8%;2019年1月,海倫堡全資子公司發行非公開定向債務融資工具,本金總額2500萬元,年利率高達13.2%:2019年10月15日,海倫堡有一筆規模為3億美元的債權在新加坡證券交易所上市,利率高達12.875%。

    融資成本也進一步上升,根據招股書顯示,2016年至2018年,海倫堡借款總額的加權平均實際利率分別為8.6%、7.9%、8.8%。根據相關監測數據顯示,64家重點房企去年平均融資成本為6.65%。

    借錢容易還錢難,海倫堡償債能力同樣堪憂,2018年,其調整后的速動比率由2017年的0.72降至0.67,調整后的現金比率由2017年0.23降至0.18,兩項指標均位于行業四分之一分位數之下,這意味著海倫堡短期償債能力較差。而長期償債能力由2016年的0.78降至2017年0.67后,2018年仍維持在0.67的水平,同樣不及行業中位數。

    業內認為,在樓市低迷,當下中小房企普遍遭遇融資瓶頸。海倫堡此次赴港IPO,主要目的便是打通融資渠道,為擴張規模籌措資金。


責編:ZB

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