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中海地產問鼎“利潤王”凈利首超400億   多元化調整盈利點競逐房地產下半場

2020-05-25 09:26:01 來源:長江商報

    

    ●長江商報記者 江楚雅

    在業內素有“利潤王”之稱的老牌央企中海地產(00688.HK)又一次問鼎“利潤王”。

    中海地產副總裁歐陽國欣稱,中海地產在2019年歸母凈利潤首破400億,達416億人民幣,創行業凈利新高,也是唯一一家超過400億的房企。

    與此同時,2019年,中海地產實現銷售合約額3771.7億港元,約合人民幣3433億元,同比增長25.2%。

    今年,中海地產的銷售目標是4000億。要實現4000億目標,中海地產多維度獲取土地,促進規模與效益上的更好更快增長。去年全年,中海地產權益購地金額高達1134億元,同比增長24.1%。

    房地產下半場開啟后,向來聚焦住宅開發的中海地產,在多元化的道路深化探索。對商業物業進行更多的布局和規劃,將其作為房地產下半場持續增長的新動力。與此同時,還在教育、養老、物流、文化等產業尋求新的增長曲線。

    年報顯示,到2019年底,中海地產持有并投入運營的商業物業總面積438萬平方米, 全年實現租金收入37.5億元,同比增長26.3%;持有型商業物業總營收達人民幣41.6億元,同比增長22%。

    去年拿地超千億

    去年,中海地產營收、利潤都呈現增長趨勢。年報顯示,2019年中海地產營收實現1636.51億元,同比增長14%;毛利潤實現550.8億元,同比增長1%;凈利潤為427.47億元,同比增長9%。

    同時,2019年,中海地產實現銷售合約額3771.7億港元,約合人民幣3433億元,同比增長25.2%。今年中海地產的銷售目標是4000億,展現出對規模的渴求,加速拿地。

    近年來,中海地產一直都在試圖擺脫“保守”的形象,在土地市場上呈現出進取一面,每年用來購地的費用都超過1000億港幣,獲取的總樓面面積也在1000萬平方米以上。按照預期,今年中海地產對新增土地權益投資預算為1400億元,同比增長23%。

    按照中海地產主席兼執行董事顏建國曾在業績會上的表態,買地貨值要超過當年的銷售額是中海的底線。去年全年,中海地產權益購地金額高達1134億元,同比增長24.1%。

    根據歷年財報,2016年-2019年間,中海地產新增地塊分別為18幅、76幅、63幅、53幅,新增土地面積分別為972萬平方米、1741萬平方米、1764萬平方米、1146萬平方米。

    土儲結構上,2019年,其在中國內地25個城市及香港共新增53幅土地,總樓面面積1146萬平方米。68%的新增土儲位于粵港澳大灣區、京津冀城市群、長三角都市圈。

    截至2019年年底,中海地產共計8923萬平方米的土地儲備中,八成以上布局在一二線城市,房地產銷售在23個城市中進入當地市占率前三名。

    2019年,一線城市土地市場更是頻頻留下中海地產“豪擲千金”的身影。去年7月,中海地產在北京以79.4億元斬獲豐臺花鄉造甲村地塊,成為當年成交金額最高土地;9月,中海地產又以32.7億元拿下北京大興瀛海地塊。

    2020年前4月,集團收購的土地累計應占樓面面積約1,347,139.35平方米,累計應付的土地出讓金約為人民幣171.14億元。5月13日,中海又拿下太原萬柏林區SP-2019住宅兼容商業、托幼地塊,成交總價22.03億元,樓面價8333.9元/平方米,溢價率72.27%。

    顏建國表示,2019年全國商品房銷售面積同比下降0.1%,銷售額則同比增長6.5%,表明驅動增長主力市場,向價值更高的一二線城市及核心城市群回歸。

    此外,中海地產以往在招拍掛市場上喜歡獨自操盤,很少采取合作模式,但今年3月13日,中海地產公布了一項“2020尋地合作計劃”,打出了“攏賢拓疆”的口號。從以單打獨斗為主走向合作共贏,想盡辦法多拿地、上規模,普遍被業界認為是中海地產為保利潤、求增長邁出的重要一步。

    歸母凈利潤首破400億

    在房地產規模紅利時代正在逐漸走向尾聲之時,行業盈利能力究竟還能有多少成色成為房企新考驗。

    中海地產副總裁歐陽國欣稱,中海地產在2019年歸母凈利潤首破400億,達416億人民幣,創行業凈利新高,也是唯一一家超過400億的房企。而這也是中海地產第17次問鼎“利潤王”。

    此外,中海地產仍保持住宅開發領域的“盈利之王”頭銜,2018、2019兩年,其整體凈利率都站到25%以上,核心凈利率超過20%?晒⿲Ρ鹊囊粋數據是,2018年,A股上市公司全行業的平均凈利潤率只有8.16%。

    中海地產“利潤王”背后是其強大的成本管控能力。年報顯示,2019年中海地產的銷售費用、管理費用和財務費用占營業收入比重分別為1.6%、1.7%和0.46%,位于行業較低水平。

    中海地產借助央企優勢,保持較低的融資利率。年報顯示,截至2019年底,中海地產持有現金954.5億元,資產負債率60.06%,凈借貸比率33.68%,負債率處于行業最低區間;加權平均借貸成本為4.21%,借貸成本處于行業最低區間。

    不過,與自身縱向對比,毛利率下滑4.1個百分點,凈利潤率也同比下降了1.1個百分點。數據顯示,中海地產在2016年-2018年的凈利潤率分別為23%、24.6%、26.2%;毛利率分別為27.8%、32.9%、37.8%

    在2019年度投資者會議上,中海地產副總裁郭光輝表示,當行業凈利率遭遇下行壓力時,中海的凈利潤增長需要依靠更多的銷售來推動,規模增長必不可少!拔磥,希望在保持行業領先凈利率水平的前提下,通過規模增長實現更好的效益增長!

    布局多元化尋利潤新增長點

    “我們對中國樓市保持十多萬億的市場規模充滿信心,保持戰略定力,堅守主航道,堅持今天、明天、后天三個層次的戰略業務結構,合理有序配置資源!比ツ3月,中海地產首次提出了“今天、明天、后天”三個層次的戰略業務結構,并在2019年年報里再次強調了這個規劃。即為立足今天的主業(住宅開發),面向明天的成長型業務(商業資產管理),為后天培育增長點的新業務(養老、教育、物流等),分別配置并持續按年投入90%、8%、2%的資源,聯動發展。

    從實際發展來看,商業物業增速較快。到2019年底,中海地產持有并投入運營的商業物業總面積4,38萬平方米,包括 45 棟甲級寫字樓、13家購物中心、12家星級酒店、2家長租公寓,12個自由辦公項目。持有并投入運營的寫字樓達45棟,出租率為90.3%,已有140多家世界500強企業入駐中海系寫字樓。

    年報顯示,2019年,中海地產收入為1636.5億元,同比上升13.6%。其中,物業發展收入1591.9億元,同比增長13.5%;投資物業租金收入為37.5億元,同比上升26.3%。持有型商業物業總營收達人民幣41.6億元,同比增長22%。

    中海地產對于商業物業板塊的預期也頗為高企,此前已經確定“2020年商業物業總收入將突破50億港元,并在2023年實現年收入100億港元”的目標。其中70%以上的租金收入將來自于寫字樓。

    在主業方面,中海地產也在以智能化、工業化為方向進行產品品質升級。2019年,中海地產聯合華為等科技企業領跑智慧社區、智慧家居的研發及應用,在上海打造了全球首個5G社區中!ふ槿绺。中海地產認為,房地產下半場開啟后,開發+運營成為必選項,房企只有尋找多元化盈利點,涉足汽車、醫療、高科技等領域,才更能盡快恢復自身經濟。


責編:ZB

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